Halleluja! Vor etwa zwei Monaten haben wir ein Haus gekauft. Die Auswirkungen von COVID-19 und die Tatsache, dass wir von zu Hause aus arbeiten mussten, haben unsere Entscheidung beeinflusst. Zunächst waren wir eine fünfköpfige Familie in einer kleinen Stadtwohnung. Die Tatsache, dass wir die ganze Zeit zu Hause waren, ließ uns glauben, dass wir mehr Platz brauchten. Zweitens haben wir erkannt, dass wir weiter weg von der Innenstadt von Vancouver, wo unsere Arbeit stattfand, ziehen konnten.
Ich muss zugeben, dass der Kauf unseres Hauses eine kluge Entscheidung war, nicht nur weil wir mehr Wohnraum haben, sondern auch, weil wir eine deutliche Verbesserung unseres Cashflows festgestellt haben.
Als Finanzbeobachter in der Familie können Sie sich vorstellen, dass die verbesserte Liquidität für mich besonders wichtig war, obwohl ich jetzt mein eigenes Büro und etwas Platz in der Garage für Angelausrüstung habe. Hooray!
Wie hat sich der Kauf des Hauses auf unseren Cashflow ausgewirkt?
Es gibt zwei Aspekte, um diese Frage zu beantworten:
- Wir haben uns selbst Geld geliehen und die Zinsen des geliehenen Geldes von unseren Steuern abgesetzt.
- Wir begannen sofort, weniger für unsere Hypothek auf den Selbstkredit zu zahlen.
Weniger zahlen und Steuerabzug erhalten. Das klingt unglaublich und das ist es auch. Der verbesserte Cashflow treibt weitere Investitionen an und bringt unsere langfristigen Ziele, von Einkommensströmen zu leben, viel näher.
Wie wird die gehebelte Smith-Strategie praktisch umgesetzt?
Praktisch gesehen nehmen wir jede Investition, die wir haben, und tilgen damit ohne Strafe die Hypothek. In unserem Fall konnten wir jährlich etwa 120.000 US-Dollar vorzeitig zurückzahlen, ohne Gebühren zu zahlen. Der vorab gezahlte Hypothekenbetrag steht sofort auf einer Kreditlinie zur Verfügung. Diese Kreditlinie ist der Schlüssel, um uns selbst Geld zu leihen und es bei der Zahlung der Steuern abzusetzen.
Wir nehmen das gesamte verfügbare Geld von der Kreditlinie und investieren es in die gleichen Anlageinstrumente, in die die Mittel zuvor investiert wurden. Unsere Haupt-Einkommensströme sind wie folgt:
- …….
Also, was ist hier eigentlich passiert, war, dass wir unsere Hypothekenzahlungen durch die vorzeitigen Zahlungen gesenkt haben. Jetzt haben wir auf dieselbe Investition, die über die Kreditlinie lief, einen Steuerabzug für die Zinsen, die wir auf die Kreditlinie zahlen. In unserem Fall sind es 2,95%.
Was ist erforderlich, um die gehebelte Smith-Strategie umzusetzen?
Ihre Hypothek sollte so strukturiert sein, dass Vorabzahlungen, die Neuamortisierung der Hypothek und eine Erhöhung der Kreditlinie bei vorzeitiger Hypothekenzahlung möglich sind.
Wir haben eine solche Hypothek bei Scotiabank eingerichtet, und ich glaube, dass auch andere Banken ein ähnliches Paket anbieten.
Sie benötigen auch eine Anlagestrategie, die Ihnen einen Ertrag über Ihrem Kreditlinienbetrag verschafft. Selbst wenn Sie nur die Zinsen der Kreditlinie verdienen, lohnt es sich immer noch wegen des Steuerabzugs. Alle unsere genannten Investitionen werfen mehr ab als die Zinsen, die wir auf die Kreditlinie zahlen.
Beispiel mit konkreten Zahlen
Nehmen wir an, ein Haus kostet 1 Million US-Dollar. Das ist heutzutage in Vancouver ein vergünstigter Preis.
Sie müssen 20% des Hauspreises als Eigenkapital zahlen, so dass der Restbetrag von 800.000 US-Dollar die Hypothek ist. Strukturieren wir sie wie folgt:
- 750.000 US-Dollar Hypothek mit einem jährlichen Zinssatz von 2% für 30 Jahre.
- 50.000 US-Dollar Kreditlinie mit einem jährlichen Zinssatz von 2,95%.
Die erste Zahlung beträgt 2.769,04 US-Dollar für die Hypothek und 122,91 US-Dollar für die Kreditlinie: insgesamt 2.891 US-Dollar.
Nun sehen wir, was 100.000 US-Dollar, reinvestiert mit Hilfe der Kreditlinienmittel, mit unserem Cashflow machen werden.
Erstens 50.000 US-Dollar auf die Kreditlinie und 50.000 US-Dollar auf die Hypothek zahlen. Durch die Neuamortisierung der Hypothek bei vorzeitiger Rückzahlung beträgt die Hypothek nun 700.000 US-Dollar und die monatliche Zahlung 2.584 US-Dollar. Die monatliche Hypothekenzahlung ist jetzt um 185 US-Dollar niedriger.
Zweitens stehen 100.000 US-Dollar für die Investition von der Kreditlinie zur Verfügung, so dass bei dieser Investition 2.950 US-Dollar für Steuern abgeschrieben werden können. Bei unseren Steuerklassen ergibt das eine Ersparnis von etwa 1.148 US-Dollar an Steuern.
Wenn wir diese 100.000 US-Dollar in konservative Investitionen in Privathypotheken stecken, erzielen wir einen Gewinn von 8%, das sind 8.000 US-Dollar.
Also würde die Investition von 100.000 US-Dollar ohne die gehebelte Smith-Strategie nur einen Gewinn von 8.000 US-Dollar aus Investitionen in Privathypotheken minus Steuern (bei unserem Steuersatz von 3.829 US-Dollar) erzielen und keine Ersparnisse bei der Hypothek (185 US-Dollar * 12) bieten. Also beträgt der Gesamtertrag 1.951 US-Dollar.
Die Nutzung der gehebelten Smith-Strategie bringt uns 185 US-Dollar * 12 Ersparnis bei der Hypothek, plus den Steuerabzug von 1.148 US-Dollar und den Gewinn aus der Investition in eine Privathypothek abzüglich der Zinsen auf die Kreditlinie, das sind 5.050 US-Dollar, und führt zu einem Gewinn von 8.418 US-Dollar.
Durch die Nutzung der gehebelten Smith-Strategie verdienen wir also 6.467 US-Dollar mehr auf 100.000 US-Dollar.
Amortisation der Kreditlinie
Wir planen, nur die Zinsen auf die Kreditlinie für immer zu zahlen. Habe ich erwähnt, dass diese Zinsen steuerlich absetzbar sind? Natürlich habe ich das. So können wir dauerhaft unsere Steuern senken. Durch die Auszahlung und Investition von 600.000 US-Dollar aus einer Kreditlinie wird unser steuerpflichtiges Einkommen um 17.700 US-Dollar pro Jahr gesenkt. Dies bedeutet auch eine jährliche Steuerersparnis von 6.777 US-Dollar bei unserem Steuersatz.
Sie können auch über diese potenzielle Möglichkeit auf der Financial Post nachlesen Financial Post.
